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转卖出租

2018-09-30

一、投资日本房子如何出租出去?

1、市场很大

首先,日本人很少买房,很大多数人选择租房。经历了房产泡沫后,日本人对购买房产失去了信心。受日式住宅观念影响,日本人普遍认为新建住宅跟新车贬值同一道理,入住后第二天即使是旧房也会下跌20%,而木造一建户在20年后就基本上没有价值了。

其次,日本留学生市场广阔。

日本学生支援机构于当地时间20171229日公布调查结果称,截至201751日,日本大学及日语学校等在籍外国人留学生总数为267042人,较2016年增加27755人,增幅达11.6%,创历史新高。

最后,日本旅游业发展迅速。

随着日本政府“观光立国”政策的推行,日本旅游业蓬勃发展。根据日本观光厅发布的数据,日本在2017年的外国游客接待数为2870万,达到了超过20%的增长率。日本已提前数年实现了到2020年外国游客达到2000万人的目标,目前正致力于实现4000万人的新征程。

这也为东京大阪等城市黄金地段的民宿短租运营带来了巨大的商机。

2、服务成熟

日本的租房市场十分成熟,出租房跟自己家房子一样,干净整洁,配套设施完善,并且绝大多数事情都不需要租客操心。

基于以上两点,日本的房子从来不愁租不出去,并且保持着惊人的出租率。

二、投资了日本房产后,如何管理和保障您的出租收益?

1.原状恢复义务

租客退房时,必须要把房子恢复原状。如果是海外房东的情况下,委托的管理公司会进行检验。租客在退租时,会把自己带进来的家具等东西清理干净(在日本出租房屋时,房东不提供家具)。房东也不用担心处理租客剩下来的垃圾而产生的垃圾处理费(在日本,如果要处理沙发、电视等废品时,需要缴纳一定的费用。)。同时这个规定也在无形中约束了租客在居住期间对房间的爱惜和保护。

三、租客不交房租怎么办?

1.担保公司,担保人

作为房东,尤其是一个海外房东,常常会有这样的担心,万一租客不交房租怎么办?

在日本,为了保护房东的利益,租客在申请租房时,一般要通过保证公司的严格审查或者有保证人担保才能租到房子。在租客因为个人原因无法缴纳房租时,保证公司会负责催款、垫付房租给房东。特别说明的是,如果租客是暖灯招募的,暖灯承诺,在租客滞纳房租的情况下,暖灯提供半年的租金保障!

四、会不会出现很长的空置期?

1.合同两年、自动续约

在日本,房屋的租赁合同为两年或者三年一签,到期自动续约。因为日本的租赁市场相对成熟,各种规章制度相对完善,兼顾到了房东和租客双方的利益。因此日本人租赁房屋以后,一般不会轻易搬家,房东的房租收入就会十分地稳定,且房屋基本上不会出现空置期。

市场的成熟体现在:房东利益受到保护的同时,房客的利益也不能忽略。在日本还制定了《借地借家法》来保障租客的利益。

2.市场透明

如上述所说,日本的租赁市场已经到达了一个比较稳定、成熟的阶段。相应的市场上的租金状态也相对比较透明。

这就意味着房东不可以漫天要价,且在合同期内不能随便涨房租。

但是,也不是说一定不能涨房租。随着整个市场的变化,如果房价水平整体提高的话,相应的房租也会随之上涨。一些房东恶性涨房租,超过市场水平的情况下,合同和法律就要及时保护租客的利益了。

3.租客隐私权

日本是一个非常重视租客隐私的国家,如果购买房产时,房间内已有租客,一般情况下,房东是不能进入室内的。不过,房东也无需有多余的担心。在日本,法律规定,房屋出售时必须进行装修,不存在毛坯房出售的情况。日本的室内装修为标准化装修。因此,购买带租约的房产时,看不到室内图片也没有关系,可以参考同户型的室内图。

4.租客的居住权

北京整顿时,成千上万群租、公寓人群被紧急疏散,停水停电三天内清退一切立马强拆。很多人都说:“这几天我们的主要工作就是搬家”。一夜之间租房价格涨了30%以上。

在日本,租约合同内,房东是不可以强制房客搬离的。因此,基本上很少甚至不会出现租客今天晚上还在屋里睡觉,明天行李就被扔出来的情况。

成熟的市场环境,完善的规章制度,均衡的利益保护,才会让这个市场更加良好地运转。正因为如此,日本人才能常年不变,不惧租房住,海外房东才有足够的信心投资日本房产!

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