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投资回报率

2018-09-30

日元疲软以及日本房地产和其他国际房地产市场之间巨大的价格差距导致全球投资者转向全球第二大房地产市场日本。在这个极具吸引力又快节奏的市场中,房屋在上市后的几天内就会售出。随着即将到来的奥运会,东京的房地产特别受到欢迎。虽然收益率低于日本其他地区,但通过了解如何充分利用其极高的入住率可以提高投资回报。


1.奥运会和短期租赁

在2020年奥运会之前游客涌入的热潮以及没有足够的酒店来满足需求,为Airbnb型租赁业务打开了大门。虽然这种冒险可能有风险,但对某些人而言,利润是值得冒险的。例如,东京附近的一家酒店每人每晚收费18,000日元,而短期租赁店主则为第一人收取1万日元,每位额外客人收取2,500日元,因此理论上五个人的住宿花费只需酒店一个人的费用。比如一套30平方米的单房公寓,以1000万日元购买。该单位的租赁市场价格为每月80,000日元,但将其出租给Airbnb,平均每月收入41万日元。扣除费用和贷款后,每年的投资回报率为25%。


虽然短期租赁收入有可能比长期租赁方法更有利可图,但遗憾的是,操作起来并非如此简单。根据政府的规章制度,只有管理短期住宿建筑群的大型房地产企业集团将主导短期停留市场,将挤出东京及周边地区的私人运营商和小型企业。此外,新立法赋予当地市政当局在任何时候允许或停止短期租赁的完全酌处权,原因可能简单如该地区的居民投诉。

有几种解决方案:解决短期停留立法限制的一个选择是拥有整个物业,无论是一套房子还是一幢小型建筑,并将租期设置为一个月或更长时间。作为建筑物所有者,您无需遵守建筑物管理的限制。第二种选择是申请酒店许可证,自2016年起,该许可证变得更便宜,更容易。最低要求是五个单独的房间。政府放宽了先前对有人值班的前台设置的要求。

2.净税前收益率

您期望什么类型的收益?在日本各地,您可以找到税前净税率从6%到12%的房产,具体取决于地点。东京中心的房产通常为4%至5%,外郊区的房产最多为6.5%。请记住,在东京超过6%的税前净值的任何物业都可能具有吸引力较小的特征,例如没有电梯的四到五层楼,或者距离最近的火车站或巴士站有15分钟的步行路程。如果您也考虑川崎,横滨或千叶地区(成田机场所在地)等卫星城市,您可能会发现收益率接近8%至9%的税前净额。


请注意日本房地产商所挂的是“净收益”而不是“净税前”。此收益率不包括购买成本(房地产经纪人费,购置税,法律和注册费,买方代理费或保险费),这些费用可能达到购房价格的15%至20%。收益率也可能不包括物业经理收取的总租金收入的5%至6%。

3.转租

投资东京房地产的好处之一是,该市有更多选择可能获得转租合同。转租有稳定性和定期租金支付的好处,而无需使用物业经理或担心租户不付款,尽管这种情况在日本很少见。如果转租公司不再需要续租,或想要支付更少的费用,您可以随时重新采取其他租赁方式。


4.多元化风险

总而言之,就租赁现金流而言,日本房地产市场是一个非常庞大,活跃和健康的市场。过去几年中,顶级地区的房价也在很长一段时间内首次上涨。为了最大限度地降低风险并创造最大利润,您的投资组合多样化可能包括从东京6%到流行卫星城市,以及工业城镇吸引人的12%

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