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不同产权性质选择

2018-09-30

泰国气候宜人,自然环境优美,基本没有工业化带来的环境污染;泰国生活节奏很慢,甚至比四川还慢;泰国有国际一流的医疗服务,并且物价水平低廉……这不仅令泰国成为旅游胜地,更成为中国人海外投资的热点。

泰国的房子对于泰国人来说都是永久产权,但对于非泰籍人士来说,则分为永久产权(freehold)和不动产租赁保有权(leasehold),即长期租约。

永久产权和不动产租赁保有权产生的原因

泰国是一个奉行“城堡法”和“不退让法”的民主法治国家,泰国政府和法律非常注重保护个人产权。泰国产权法大部分是学习英国房产法制,泰国本国人可以购买土地自己盖房或者购买别墅、联排别墅,拥有永久产权,世代继承,即拥有土地永久产权。

小贴士:

“城堡法”(Castle Law):指公民在自己家里没有退缩的义务,可以暴力抵抗。“城堡法”的限度是,只能在“城堡”范围内使用枪械,一般指住房,少数会扩展到院子等。

【购房资讯】泰国买房,你买到的是永久产权还是不动产租赁保有权

“不退让法”:“不退让”就是不屈服,这是一条“公民自卫法”。如果别人侵害你,而公共权力又不能予以你应有的保护,你就有权反抗,保卫自己人身安全的权利。“不退让法”可以看成是“城堡法”的外延。

奉行“城堡法”和“不退让法”意味着合法房产不会受到政府强拆等情况。

但泰国是土地私有制国家,政府为了让泰国人掌握土地所有权,规定了外国人不能购买土地。因此外国人可以购买的泰国房产产品有:

1、公寓,外国人可以拥有永久产权(freehold),产权中包括相应面积的地块,但该地块不能从公寓中独立分割。限制是外国人只能购买每座公寓楼49%的外国人配额。如果购买了另外51%供给泰国人的配额,则不能拥有永久产权,而是拥有不动产租赁保有权(leasehold);

2、外国人不能以个人名义直接购买独立地权的地产,包括别墅(、土地、联排别墅(Town House)等,所以,购买别墅没有所谓的“外国配额”选项,但这并不意味着外国人不能在泰国购买别墅。

外国人拥有别墅的途径是建立一家泰国公司,以泰国公司产权的形式购买土地,并兴建别墅。外国人能够拥有这家公司高达49%的股份,另外的51%由名义股东所有。外国所有者的股票是“优先股”,投票权是泰国名义股东的十倍或几百倍。另外,泰国有能力的独立律师能够帮助买家以拥有房产的目的建立一个泰国公司,包括找到必要的名义股东,大大降低了名义股东卷走外国所有者房产的可能。

在泰国,建立这样的公司成本约50000泰铢(合9838元人民币),包括所有政府费用,然后公司每年需缴纳约15000泰铢(合2951元人民币),以提交必要的年度决算。通过泰国公司购买房产的好处是,如果投资者未来想要出售房产,可以向新买家出售整个公司,而不是公司拥有的资产。通过这样一种方式,转让房产时,双方无需支付资本利得税。

永久产权和不动产租赁保有权的区别下面我们来细说泰国房产永久产权(freehold)和不动产租赁保有权(leasehold)的区别:

【购房资讯】泰国买房,你买到的是永久产权还是不动产租赁保有权

01永久产权(freehold)

永久产权(freehold)指的是无限期的拥有对某一不动产及其附属动产的所有权(ownership),即“完全保有地产权”。

外国人在泰国置业唯一安全稳妥获得永久产权的方式是通过购买公寓。泰国《组屋大厦法》规定,外国人可以持护照以个人名义购买泰国公寓,拥有永久产权,并受到泰国法律保护,一般来说面积不得超过整个房屋总面积的 49%。所以一栋公寓里,外国人在 49%的范围内可以购买到永久产权的房产。比如:一栋总面积 1000 平米,其中 490 平米是可以拥有永久产权的卖给外国人的。另外的 510 平米,则是卖给泰国本地人。

作为共同业主,你不单会拥有有公寓房产证,泰国的土地厅(Land Office)同时还会有你所购公寓的地契附上。私有土地拥有权,无人可强拆。

建议大家索取一份该地契的副本,你的律师也应当在当地国土局验证。泰国地契 Chanote 标志是土地所有权在泰国的最高形式。Chanote 意味着该地块已被准确进入国家土地调查网中,并且已由国土部门丈量和认定,这一类型的地契意味着你对地契中所定义的范围土地拥有 100%的所有权,不仅如此你还可以对你的土地进行自由的买卖、转让、或抵押。如果您想在泰国购买带地房产的话,此类地契是你未来房产最安全的保障。

泰国地契Chanote是这样的:

通常泰国国籍人士或开发商的房产证是蓝色的(Blue Book)。

当公寓的永久产权拥有人是外籍人士,在过户时符合所有要求,政府则会颁发黄色房产证。

而如果外国人要购买泰国人51%这部分的话,则只能拥有租赁产权(leasehold)了。所以一栋公寓针对外国人的永久产权的房产是有限的,卖完则没有了。

需要注意的是,部分实力较小的开发商并不按照正规顺序售卖(先完成 51%泰国本地购房者份额,随后出售49%外国人永久产权配额),那么如果泰国本地人并不认可此项目,开发商不能如期完成本土份额的情况下,你也随之拿不到属于你的永久产权证书。这也是为什么开发商的实力很重要的原因。

02不动产租赁保有权(Lease Hold)

不动产租赁保有权(Lease Hold)则是指对土地拥有一定期限的所有权,租赁期限终止后则对其的所有权自动归还给所有者(freeholder)。简单的说,产权人实际上是个租客,不是地产的最终所有人。

在泰国,租赁权并不属于公寓法的监管,而是在民商法的监管范畴,具体可参照民商法的第537至574条款。泰国的相关法律并不视租赁权为有形物业权而只是一个物业租赁合约。租赁权不被视为一项资产,在租赁期内除非得到产权所有人的同意和背书,租赁人不可以出售或转让租赁权。而最需要关注的是,如果在租期内租赁人过逝,租赁权将自动失效且不能由租赁人的遗产继承人继承。租赁人在租赁合约中的权利受约于泰国合约法,如果租赁人违背了租赁合约中的条款,业主是可以在合约到期前终止合约的。总而言之,租赁权在泰国法律下决不等同于产权。

泰国法律规定,一份租约最长年限为30年,可续租两次,总年限为90年。每次续约须到土地局办理备案,并交纳相应税费。续签30年的租约时每次要交1万左右的人民币,付款方式先付5万块的定金,签合同,剩下的房款分10个月付每个月付10%。

经土地局备案的长租契约,地契上土地所有者仍为原地主,但租赁人的姓名也会记录到地契上,在租期内受到完全保护,不论地产所有权如何变更(比如原地主过世,子女继承),都不影响租约的法律效力。只要在租约内约定清楚,租赁人有权在租期内转租或者出售地产。但30-90年使用权的房子是“租约”不是产权,这样的房子以后也许会比较难卖。

同时,法律规定开发商不能直接将地产长租给外国人,而开发商如果要为外国客户办理合法代持、长租,需要做好足够的先期准备。